• “认房不认贷”要来了
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2023-07-30  /  浏览:4071 次  /  

        7月27日深夜消息,住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

  这意味着首套房降首付和利率、换房减税费、“认房不认贷”三大支持性政策,再加上“保交楼”,将成为接下来各地房地产政策调整的主要方向。

  其一,降低购买首套住房首付比例和贷款利率。

  今年年初,中国官方宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。首套住房贷款利率政策与房价变动挂钩。此后房价下跌城市纷纷调降首套房贷利率,房贷利率已处于历史低位。

  目前中国百城首套房贷利率已迈入“3时代”。贝壳研究院监测显示,2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%,二套主流房贷利率平均为4.81%,均较上月下降10个基点。7月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落45个和25个基点。

  不过新增和存量房贷利率利差加大。据诸葛数据研究中心统计,重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平,最低降至3.7%,而存量首套房贷利率基本都在5%以上,其中南京、无锡甚至高达6%以上,杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR(贷款市场报价利率)加点超过100个基点,新旧利率差最高达到2.3个百分点。

  从首付比例来看,诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示,当前,除了北京上海等城市首套房首付比例还在35%及以上,大多数城市首套房首付比例都降至20%-30%,已经处于较低水平,后续部分核心城市仍有下调的空间。

  中指研究院市场研究总监陈文静指出,短期来看,一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率,首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。同时,一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。如今,北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点,上海为5年期以上LPR+35个基点。

  其二,改善性住房换购税费减免。

  去年10月以来,住房换购可享税费优惠。2022年9月,财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,指出2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  陈文静表示,此次住建部强调,进一步落实好改善性住房换购税费减免,预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

  除此之外,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,税收政策方面,预计有两个调整方向,一是优化调整非普通住宅认定标准,比如取消总价认定标准,二是热点城市增值税免征期从5年回到2年,降低住房交易成本。

  其三,个人住房贷款“认房不用认贷”。

  对于改善性购房门槛高企的一线城市来说,个人住房贷款“认房不用认贷”政策力度较大。这也是三项政策中,关注度最高的政策。

  陈霄表示,根据诸葛数据研究中心不完全统计,自去年以来,包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化“认房又认贷”政策。但是一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”的政策。

  以北京为例,北京首套房首付比例基本在35%,房贷利率在4.75%左右,而二套房首付比例能达到60%以上,房贷利率在5.25%。二套房首付比例非常高,且房贷利率也处于较高水平。

  若“认房又认贷”,凡曾有过贷款记录,则无论购房当下名下是否有房,均视为二套房。这也意味着对于改善性群体而言,卖了首套房之后,购买二套房时,无法选择更大户型或更好地段,阻碍改善性需求释放。

  若是取消“认房认贷”,陈霄说,那么用唯一住房换房时,就可以按照首套房标准执行,对于改善性购房者来说可谓是一个重磅利好,大大降低购房门槛。

  58安居客房产研究院院长张波表示,此前市场上对于调整“认房又认贷”的呼声较高。对于一二线热点城市来说,首套房认定标准的调整(即“认房不认贷”)一旦落地推行,则不少原来按二套执行的首付和利率标准,都有可能按首套执行,这对于楼市的影响则更为明显。

  所以对此类热点城市来说,核心问题并不是再次降低首套房首付比例和利率,而是能让真正被误伤的改善性需求得到相匹配的政策支持。

  李宇嘉认为,总体而言,此次三大支持性政策,目的比较明确,即降低住房消费门槛、成本,释放住房消费的需求。目前,热点城市刚需集中,换房人群庞大,降利率、降首付、降税收,能够改善预期并释放需求。

  同时,需要注意的是,政策信号发布后,后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实。具体落地的过程,应该是因城施策,即各地不会步调一致地实施,而是会有先有后、政策力度有大有小,也不会一下子就把政策用到底。

  陈文静说,除了以上三个方向之外,当前房地产行业已经进入新的发展阶段,预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化,如:优化限价政策,让价格回归市场;优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策,因区施策、“一区一策”帮助一二线城市郊区去库存;继续优化限售政策,进一步畅通一二手链条;降低二套房贷利率;优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。


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