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2013土地市场火爆开局 重点城市成交量价齐飞
类型:专家解读  日期:2013-01-16  浏览:2002 次  评论:查看评论

2012年,土地市场从年初的萧条冷清,到年中时龙头房企的先知先觉,再到年末出现的整体“翘尾”行情,可谓经历了由冷到热的“冰火两重天”。2013年开年,多地土地市场延续去年的翘尾行情,场面依然火爆,北京、上海等地新年热闹开场,江西南昌拍出单价新高地块,成都、昆明等多地政府伺机巨量推地。

业内人士向记者表示,随着房企市场信心的回升以及对一、二线城市土地热情的回归,2013年的土地市场将会更加活跃,竞争激烈程度或将全面超过2012年。而面对“火爆”的土地市场,国土部公开表态要稳定2013年的土地供应。

不过有专家表示,土地市场火爆导致的溢价率走高,更多是开发商对开发收益降低的忍耐,并非未来房价走高的信号。

多地土地市场开年火热

1月9日,上海青浦区4幅宅地的成功出让敲响了上海土地市场新年第一锣。青浦西城四幅宅地分别让龙湖、绿地、北京奥林匹克置业联合讯佳集团摘下,其中龙湖取得2幅相邻地块,总价6.86亿,溢价率分别达到64.99%及65.77%,楼面地价破万。从土地市场人气看,4幅地块领取标书的人数最低17人,最高21人,最终竞标人数也达到了4-6人。房企拿地积极性相比2012年年初有明显提升。

同样是在1月9日,北京新年首批招标出让的石景山、顺义两宗地各吸引了3家企业参与竞标,且全部获得溢价。其中,石景山区老古城村地块招标出让底价为19.85亿元,共有北京远坤房地产在内的3家企业参与竞标,报价均高于出让底价,以现场最高报价20.18亿元计算,该宗地的楼面价约为1.5万元/平方米。顺义新城商业金融用地招标出让底价为4.81亿元,北京银行5.3亿的报价为最高,溢价率9%。据悉,1月份,北京将有18块地陆续招标,虽然招标出让远没有竞价方式出让激烈,但市场热度的延续显而易见。

不仅是在京沪等一线城市,不少二三线省会城市2013年土地市场也取得了开门红。1月8日,沈阳市土地交易中心进行了本年度的首场土拍,在经过39轮叫价后,该地块以2030元/平方米的价格成交,溢价率高达87%,成交总价4.5亿元。1月10日,南昌举行了今年第一次网上土地拍卖会。其中,位于红谷滩新区中央商务区B-27-2地块创下了南昌近一年来土地市场成交单价新高。同日,2013年度长沙市土地市场首宗网上挂牌的土地成功出让,高达14亿元的成交价让长沙土地市场火热开局。

重点城市土地成交溢价率大增

中原集团研究中心对13个主要城市土地市场供应与成交情况的统计数据显示,2013年1月1日-13日,13个主要城市居住及商办类经营性用地成交面积较2012年同期同比上涨了41%。尤其是居住类土地,上涨幅度更是巨大,平均达到159%,天津、重庆、武汉等城市开年居住类用地成交量同比上涨幅度均超过100%,长沙亦超过7%。与住宅相比,商办用地的成交有所降温,13大城市合计成交量下滑了39%,中原集团分析人士认为,这主要是由于2011年住宅市场冷清,商办市场火爆,而这一情况在2012年出现回转,开发商对住宅市场信心恢复、重燃热情,令拿地资金重新回流到住宅市场,并延续至今。

从溢价率水平来看,新年的前13天,土地市场的溢价率继续走高。尤其是在居住用地市场,13大城市合计溢价率为23%,较2012年同期11%的合计溢价率涨幅明显。而商办用地的溢价率出现明显下滑,2013年前13天13大城市合计为24%,而2012年同期则为47%。

链家地产市场部张旭认为,1月份土地市场出现升温的情况主要有两方面原因:一方面,2012年下半年开始土地市场需求已经有所回暖,当前达到一个小高峰;另一方面,去年政策对于土地市场供应有一定抑制作用,而目前正值政策空档期,地方政府开始加紧推地。

也正因为如此,各地政府1月推地力度较去年年底有增无减。1月6日,成都市政府推出10块共计410亩土地;合肥土地市场2013年1月共有18宗地块出让,约1687亩,且包括多幅热门地块,而2012年元月则是零交易;昆明土地市场1月累计将有224宗地块,同比2012年1月上涨27倍,力度惊人。

事实上,同比2012年1月的整体情况,今年开年各地土地市场可谓如火如荼、供需两旺。中原集团研究中心数据显示,2012年1月13个城市土地成交总量为383公顷,而今年1月挂牌到期将会在月内成交的土地面积预计将达到786公顷,同比增幅达到105%。

一线房企拿地竞争趋于激烈

中国指数研究院数据显示,2012年十大标杆房企(万科、保利、绿地、恒大、中海、富力、金地、龙湖、世茂、碧桂园)在下半年逐渐加快土地储备节奏,拿地宗数由上半年的148宗上升至248宗,拿地面积、金额亦呈现明显增长。2012年下半年这十大标杆企业累计拿地金额共1753亿元,较上半年翻两番,拿地面积为5409万平方米,比上半年增长近50%。

这一势头在2013年得以延续,龙头房企拿地的步伐并未停滞。2013年开年活跃在各地土地市场的仍以这些融资优势明显、规模龙头房企为主。例如,1月8日龙湖地产以6.9亿元底价摘得长沙望城谷山地块,正式进军华中市场,紧接着第二天又在上海拿地,两天共斥资约14亿元。1月7日、9日,招商地产连续在大连、昆明接连拿地,总耗资10亿元。保利与中铁置业则在成都土地市场的新年第一拍中各有斩获。而为了获得充足的购地资金,港股上市公司雅居乐近期公告称将发行7亿美元 的次级永久资本证券,用于购买新地。

值得注意的是,中指院报告中称,拿地金额的增长幅度远高于面积,这是因为2012年下半年企业拿地更多地集中在一二线城市等地价较高的区域,从而推升了拿地金额的快速增长。

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,2012年特别是下半年,不少开发企业开始遭遇三四线楼市的供应过剩风险,返回供求关系相对均衡或紧俏的一二线城市正成为业界共识。2013年,一二线楼市土地竞买的烈度要高过2012年,地价也必然受到一定推涨。

不过宋会雍认为,尽管土地竞买加剧,开发商对于未来房价走势预期并未盲目向上,而是处在走平或者微涨的尺度。溢价率的走高,更多是开发企业对开发收益降低的忍耐,而非未来房价走高的信号。

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